“전세 기간이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않습니다. 임차권등기라도 신청하려고 하는데요. 임차권등기가 완료된다면 보증금을 돌려받을 때까지 기간을 계산해 집주인에게 지연이자를 청구할 수 있다고 들었습니다. 정말 임차권등기만으로 지연이자를 청구할 수 있나요?”
최근 전세 관련 피해 사례가 늘면서 이에 대응할 수 있는 임차권등기에 관한 세입자들의 관심이 높아지고 있다.
16일 부동산 법률 전문가들에 따르면 전세금을 돌려받을 때까지 지연이자를 집주인에게 청구할 수 있는 임차권등기 제도가 현실에서는 힘을 발휘하기 어렵다는 지적이 나온다.
세입자 입장에서 불리한 조건이 붙기 때문이다.
엄정숙 부동산 전문 변호사는 “임차권등기 제도는 두 가지 장점이 존재한다”며 “우선 문제의 주택에서 전입 신고를 빼더라도 대항력과 우선변제권을 유지 시켜준다는 점과 전세금을 돌려받을 때까지 지연이자를 집주인에게 청구할 수 있다”고 설명했다.
그러면서 “지연이자는 모든 상황에서 가능한 것이 아니다”라고 덧붙였다.
전세금을 제때 돌려받지 못한 세입자들은 임차권등기 제도를 활용하는 경우가 많다.
문제는 임차권등기에 관한 장점은 대부분 인식하고 있지만, 지연이자에 관해서는 사실과 다르게 알고 있다는 점이다.
임차권등기가 완료된 후에는 지연이자 청구가 가능하다는 부분은 사실이다.
그러나 임차권등기에서 지연이자 청구가 가능한 경우는 세입자가 문제의 주택에서 다른 곳으로 이사를 한 상황이라는 전제 조건이 붙는다.
주택 임대차에서 세입자와 집주인은 동시이행 관계에 있다.
동시이행이란 동시에 의무를 이행한다는 뜻으로 집주인은 전세 기간이 끝나면 전세금 반환 의무가 생기며, 세입자에게는 집을 집주인에게 돌려줘야 하는 명도의무가 발생한다.
한 가지 명심해야 할 점은 임차권등기는 전세 기간이 끝났음에도 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못했다는 것을 확인받는 제도이지, 명도의무를 지켰다는 것을 의미하는 제도가 아니라는 점이다.
엄 변호사는 “세입자가 임차권등기로 지연이자를 청구할 수 있는 건 임차권등기가 완료된 후 집을 비워야지만 가능하다”고 강조했다.
대부분 세입자는 현재 거주 중인 주택의 보증금을 돌려받아야만 이사할 곳의 보증금이나 기타 이사비용을 충당하는 경우 많다.
때문에 집주인이 보증금 반환을 하지 않으면 이사가 쉽지 않고, 이사할 수 없는 상황이라면 임차권등기의 장점은 무의미하다.
만약 전세금을 돌려받지 못해 이사까지 하지 못하는 상황이라면 임차권등기 대신 동시이행 관계를 이용해 볼 수 있다.
전세 기간이 끝났는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않았으니 세입자도 집을 빼줘야 하는 법률상 이유가 없어서다.
엄 변호사는 “전세금 반환이 이뤄지지 않은 상황에서는 세입자가 계속 해당 주택에 머물더라도 법률상 세입자의 지위를 인정받을 수 있다”고 말했다.
