Sareb aflora un agujero de 3.000 millones y evita pérdidas por la vía contable

Desde que el Banco de España obligó a Sareb a volver a valorar todos sus activos conforme una nueva circular contable, en el mercado se daba por hecho que eso iba a abocar a la entidad a presentar unas pérdidas millonarias y a tener que convertir en capital el grueso de sus 3.600 millones de deuda subordinada.

Efectivamente, la sociedad presidida por Jaime Echegoyen ha transformado en capital 2.171 millones, tras haber aflorado un agujero de 3.012 millones con la nueva metodología de valoración, minusvalía que también se ha cubierto con los 968 millones que ya había provisionado en ejercicios anteriores.

Sin embargo, lejos de haber cerrado 2015 con números rojos, Sareb ha conseguido un beneficio neto de 330.000 euros gracias, precisamente, a otras reglas contables, que se resumen en dos grandes pasos: por una parte, como obliga la normativa, ha reexpresado las cuentas de los ejercicios 2013 y 2014, sobre los que han recaído el 90% de la provisiones, lo que ha permitido que en 2015 solo recaigan 337 millones del deterioro, frente a los 1.068 de 2014 y los 1.607 de 2013.

A este reparto de los números rojos se suma que Sareb ha reconocido todo el crédito fiscal de las nuevas provisiones, en el año 2015, porque ha aplicado una nueva norma del ICAC del pasado febrero, que no puede repartirse entre los años pasados,lo que ha terminado de acomodar las cuentas y ha permitido salvar el año sin pérdidas.

Sin embargo, desde el punto de vista del beneficio antes de impuestos, la propia entidadha reconocido que todavía están lejos de entrar en positivo: de hecho, sus expectativas de alcanzar el 'break even' en esta línea de la cuenta de resultados son para 2017, tras haberse anotado unas pérdidas de 472,3 millones en 2015, frente a los 1.000 millones que corresponde a las cuentas de 2014 reexpresadas.

A diferencia de la banca, con las provisiones realizadas Sareb no ha terminado su ejercicio de saneamiento, ya que está obligada a seguir valorando sus activos, lo que introduce volatilidad al negocio, incertidumbre a la que se suma el otro gran impacto de la circular, que es jugar con las minusvalías y plusvalías latentes surgidas de esta nueva tasación.

Ejemplo práctico

Por ejemplo, un activo que compraron a 15 euros y la circular les obliga a valorarlo a 12 euros ha generado una minusvalía de tres euros que ahora se ha provisionado. Si este activo lo sacan a la venta y les ofrecen 10 euros, se da la circunstancia de que, si se vende, se pierden cinco euros frente a los 15 iniciales, pero como tiene una provisión de tres euros, al final solo pierde dos, porque puede liberar la provisión.

En cambio, un activo por el que pagaron cinco euros y la circular dice que vale 12, genera una plusvalía latente de siete euros. Si se vende por 10, se ganan cinco euros frente al precio de compra, pero el problema es que esta plusvalía latente contribuía con siete a la valoración total de la cartera, con lo cual, al final Sareb pierde dos euros, con lo queel efecto posprovisión es negativo.

Por tanto, la única manera de que los activos con plusvalías latentes generen un efecto positivo es vendiendo por encima del precio de valoración. Esto hace que, a partir de ahora, el negocio deba de centrarse en operaciones cuyo precio de venta esté por encima del valor contable, con el problema de que muchas vecesel precio de tasación no tiene por qué ser igual al de mercado.

Esto introduce una mayor complejidad en la gestión, ya que cada operación debe de tener en cuenta cuál es el efecto posprovisión de la venta de un activo, situación que empuja a Sareb a centrarse en el mercado minorista, que es menos exigente que el mayorista y está dispuesto a pagar un mayor precio.

De hecho, la entidad ya empezó en 2015 a dirigir su estrategia hacia este mercado, sellando acuerdos con promotores locales que le ha permitido poner en órbita un total de 13 suelos repartidos por toda España. Además, como adelantó El Confidencial, la sociedad está negociando con varias empresas acuerdos de coinversión para promover en hasta otra veintena de ubicaciones, proyecto que prevé tener cerrado este año.

Apuesta por el canal minorista

Esta estrategia enlaza con los planes de Sareb de ir reduciendo poco a poco el peso de los activos financieros, que actualmente representan el 72% de toda su cartera, para ir incrementando el de las inmobiliarias, el otro 28%; y con la migración tecnológica total de todos sus activos desde las entidades cedentes a los cuatro 'servicers' que trabajan con ella: Haya, Altamira, Solvia y Servihabitat.

Durante el pasado ejercicio, se realizó el grueso de este trasvase, que se terminará definitivamente la próxima semana y que ha supuesto migrarcuatro millones de documentos y más de 350.000 llaves, vinculados a 105.000 inmuebles, 80.000 préstamos y 375.000 garantías. Este proceso ha supuesto una ralentización del ritmo de venta de inmuebles, lo que ha impacto en una caída de la cifra de negocio total de la compañía del 26%, hasta situarse en 3.886 millones.

En sus tres años de actividad, Sareb ha reducido el perímetro de su cartera en un 15%, ha amortizado 7.300 de los 50.781 millones de su deuda original yha generado ingresos totales de 12.801 millones. Además, ha puesto en el mercado 35.250 inmueblesy ha gestionado cerca de 28.000 propuestas de las empresas promotoras que mantienen deudas con la compañía.