なぜ中国の不動産バブルは崩壊しないのか

■土地の流通が始まってまだ20年

中国では土地は国有で、そこには地価というものがなかった。そんな中国で住宅の流通が始まったのは90年代だった。わずか20年ほど前の1998年、中国政府は住宅の現物支給を打ち切り、「住宅問題は自助努力で解決せよ」と政策を転換させたのである。貨幣価値を持つようになった土地は、「使用権」を開発業者に競り落とさせる方式で流通を始め、商品化した住宅の市場は一気に拡大した。

同じ時期、上海郊外で「土地の利用効率を高めよう」という政府のスローガンを掲げた横断幕が張られた。これはまさしく「土地の商品化」を象徴するものだった。筆者が90年代末に訪れた上海市嘉定区の農村は、2000年代後半にはすっかり住宅地に変わってしまった。

90年代末から2012年までに中国は「超高度経済成長」を達成したが、これを牽引したのは、住宅に対する膨大な潜在需要に伴うセメント、鉄鋼などの重厚長大産業だった。また、中国では「不動産、建設業だけでざっとGDPの1割を占める」と言われるが、ゼロから始まったこの分野はとてつもない巨大産業に成長した。

■実は日本人も中国で儲けた

筆者は中国の不動産市場を、上海を拠点に定点観測している。筆者が上海で生活を始めたのは1997年のことだが、90年代末にはすでに目端の利く日本人が、中国人を名義人にして住宅を購入していた。その後、規制は緩和され、上海で1年以上居住すれば外国人でも不動産を購入できるようになった。中国不動産の恩恵にあやかったのは、中国人だけではなかったのである。

中国がWTO（世界貿易機関）に加盟した2001年を前後して、日本企業の対中進出ラッシュが顕著になった。日本企業が現地法人を立ち上げようと奮闘する中で、足元では沸々と不動産バブルの泡が成長し始めていた。当時、現地職員の最大の関心事と言えば、一も二もなく「住宅購入」だった。社内の不正に手を染めた現地社員を問いただすと、「住宅の頭金が欲しかった」という回答が返ってきたのもこの頃だった。

その一方で、毎年、上昇する住宅価格に市民が焦り始めていた。物件の販売開始日には前日から行列ができる。しかしほどなくして「全部售（ふるとりに口）完了（完売御礼）」の札がかかってしまう。価格をつり上げるための露骨な売り惜しみも行われた。ちなみに、日本では戸建て購入という選択もあるが、中国で一般市民が望んでいるのは100平米（平方メートル）を標準とする集合住宅である。

2000年代前半、北京には66頭の牛皮でできた壁紙を張り巡らせた、度肝を抜くような高級マンションが出現した。2000年代後半、上海にも世界一の平米単価をつける高級住宅「湯臣一品（タンシェンイーピン）」が出現した。こうしたバブリー物件が続々と登場する反面、「まじめに働いて預金をしても、マンションの一室も持てない」というのは、2000年代を上海で生きた市民に共通する嘆きだった。

国営工場などで働く中国人は工場が提供する住宅に住んでいたが、平均面積9平米という粗末な家から脱出するべく、自力でマイホームを獲得しようと奮闘した。都市部で生活する外省出身者（外省とは自分が居住している省以外の省のことを指す）は上海に根を下ろすべく安住の家を求めた。2000年代にはインフレ懸念も高まった。こうして国民にとって住宅購入はすべてに優先する価値になって行った。

しかし、その価格は庶民の購買力をはるかに上回るまで駆け上がってしまった。

■競売が住宅バブルの元凶

もとをただせば、「土地は国の所有」であることが住宅バブルを招いた。90年代の上海中心部では、土地のほとんどが工場用地と住宅地で、住宅地も工場所有だったことから、商品住宅の開発のために土地を転用することは簡単だった。また、住民の私権も強くないため、“ゴネる住民”に煩わされることもなく、短期のうちに立ち退きを完了させることができた。上海の街が一面“高層住宅の林”と化すにも10年の時間すら必要なかった。

土地は国有だが、実際の売買は地方政府が行う。地方政府はこうした土地を表向き競売というプロセスを経て市場に供給するわけだが、落札者は「最初から決まっている」とも言われた。高値で競り落とすという競売こそが、値上がりの元凶にもなった。場所によっては何十倍もの値上がりを見せた土地もあるのも、そもそもが「土地をオークションに掛ける」というやり方がもたらしたものだった。

他方、“中国不動産バブルの3大悪人”と言えば、地方政府、開発業者、そして銀行だ。政府目標の「土地の利用効率」を高め、開発を進めれば役人は出世できた。開発業者は地方政府が行う競売で土地を落札すれば、巨万の富が転がり込んだ。銀行はこうした開発業者にほぼ無制限に融資を行った。

中国の地方財政は土地売却による収入が、依然高い割合を占めているのもこのためだ。「土地依存症」からの脱却は何度となく叫ばれてきたことだが、いまだにこれは改善されていない。

過渡期的に生じた多少の焦げ付きもお目こぼしとなった。中国には銀行債務も「政府が最後に処理をする」という暗黙律があるためだ。こうしてこの国の発展はゆがんだものになっていった。

■上海では築20年のボロマンションが億ションに

中国の住宅バブルは、実は「価格が上昇するとほどなくして沈静化する」というサイクルを繰り返して大きくなった。中国では、過度な価格上昇を抑制するために、政府がマクロ調整を行い、市場をコントロールする。2000年代、不動産の転売を狙う投資家たちはマクロ調整の行方に一喜一憂したものだが、それが「政府の常套手段」だと認識すると、臆することなく住宅を買い進めた。

しかし、上海万博も終わった2010年以降、「相場は上がるだけ上がった」という観測が強まり、「黄金期は終わった」と判断した投資家は、中国の資産を売却し始めた。2012年には中国の不動産市場に「冬の時代」が到来した。

政府高官をはじめとした富裕層が中国で蓄えた富を北米や豪州、欧州などに分散させたのもこの時期だった。2014年を前後して「中国のゴーストマンション」が日本で報道されたのもこの頃である。中国経済そのものも落ち込み、「中国崩壊論」が世界で叫ばれるようになった。

しかし、「冬の時代」は長くは続かなかった。2015年下半期から、価格上昇に転じる都市が増え始め、2016年にはまたしてもバブルの泡が膨らんだ。これもまた、前年の下落局面を受けての「反動」と見る向きが強い。

筆者が上海で定点観測の対象にしているマンション（2LDK）の中古販売価格は、2015年9月で480万元（約7200万円）だったのが、2016年9月には850万（約1億2750万円）と、たった1年で77％も上昇した。

しかも、この物件は、不動産バブルの黎明期だった2002年には180万元で購入できた物件である。築20年近い、管理も不十分なボロマンションに1億円以上の値段がつき、2002年比で5倍近くも上昇しているとはにわかに信じがたい話である。

「上海の住宅バブルは崩壊しないのだ」――、こう自信ありげに語る地元民すらいる。確かに内陸の都市では住宅がだぶついているところもあるが、中国の沿海部の大都市では依然、価格は高止まりしている。仮に実体を乖離した不動産価格であっても、3割も4割も下落するようなことがあれば経済はクラッシュしてしまう。「そうはさせない」と市場をコントロールするのがまさに中国政府のやり方である。銀行融資の金利を上下させたり、頭金の割合を増減させたりするのが、コントロールの常套手段だと言われている。

また、中国の「1線都市」と言われる北京、上海、広州、深圳は内陸部の中国人にとっては憧れの地である。そこに住宅を持ちたいという夢が続く限り、1線都市の住宅価格は下がることはないと信じられている。

中国の不動産事情に詳しいエコノミストはこう語る。「富裕層のマネーが国外に流出する昨今、この流れを食い止めるためにも、中国の不動産市場は魅力を維持しなければならない。ましてや、中国政府は住宅価格を下げるようなことはしないだろう」。

■中国バブルが崩壊するとき

他方、中国の研究者の間には、「一気にバブル崩壊を導いたとする日本の『総量規制』のようなやり方は禁じ手」という認識がある。日本ではバブルつぶしのために、建設、不動産業向けの貸し出しを制限した。これが総量規制と呼ばれている。日本を反面教師にする中国では、一気に市場を崩落させるようなことはしない、というのだ。

筆者は「中国で住宅バブルはいつ崩壊するのか」と中国の金融の専門家に尋ねたことがある。その回答は「それは中国政府が市場をコントロールできなくなったときだ」というものだった。

中国では「住宅市場がクラッシュする」と考える人は少ない。むしろ、住宅価格は微増ながらも上がり続けていくだろう、という予測が強い。コントロールすることで崩壊を避ける――これこそが共産党国家が支配する中国不動産市場の「妙味」なのである。

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（フリージャーナリスト 姫田 小夏）