今年は不動産投資を始めるぞ！
2017年の必達目標にかかげ、初詣の時も、
今年こそ不動産投資を始めることができますように
と何度も願掛けしてきました。(もちろん、その次に家族の健康も祈願しましたよ)
今年に入って、新築アパート投資を手がけるインベスターズクラウド社や松掘不動産社に話を聞いて提案をしてもらいましたが、まだ決め手に欠けて悩んでいます。
【↓インベスターズや松掘不動産の提案に関する投稿↓】
さらに他の業者にも話を聞いてみようと探していたところ、「シノケン」というキーワードが気になり、問い合わせてみることにしました。
シノケンハーモニー社の特徴
シノケンさんはネット広告や楽待などの不動産系Webサイトなどで度々目にするので、以前から気になってました。
正式な会社名は株式会社シノケンハーモニーです。
特徴1 アパート経営のパイオニア
(画像引用：シノケンハーモニーHP http://www.fudosantoushi.jp/pages/lp_7merit/)
シノケンの1990年の創設から27年が経過しました。
既に3,000棟以上のアパートを供給しており、27年かけて積み上げた実績が最大の強みでしょう。
アパート経営の事業計画の提案はもちろんのこと、金融機関からの資金調達のアレンジもスムーズに行ってくれるようです。
特徴2 東証ジャスダック上場企業
シノケングループは東証ジャスダック上場企業(コード8909)ですので、ベンチャーで不安な企業というわけではありません。
特徴3 立地にこだわった営業スタイル
シノケンさんが仕入れる物件は、とことん立地にこだわりがあります。
まずエリアにこだわりがあって、首都圏、福岡、大阪、名古屋、仙台にエリアを絞っています。
またそのエリアにおいても最寄り駅から徒歩10分以内に絞るなど、高い入居率が望める場所に限定されているそうです。
東京都内であれば23区にこだわりが強く、埼玉や千葉などの郊外物件は扱わないポリシーということでした。
営業マンとのファーストコンタクト
シノケンハーモニーから物件を提案してもらうためには営業マンと知り合う必要があります。
まずはシノケンハーモニー社のオフィシャルHP(http://www.fudosantoushi.jp/)から資料請求を行いました。
その翌日、資料が届く前に営業担当から電話が入りました。
シノケンハーモニー社の説明と物件の紹介をしたいから、面会させてほしいといった要件でした。
もちろんふたつ返事でOKと伝え、後日、シノケンハーモニーの本社(大門・浜松町)でお会いすることになりました。
ちなみに資料請求すると。資料の付属として不動産投資やアパート経営に関するありがたいDVDが送られてくるので、不動産投資の初心者の方は見るとためになるかもしれません。(わたしも初心者だけど、この手のやつは見ないポリシーなもんで・・・。)
第1回打ち合わせ
資料請求から約1週間後、平日の夜、わたしの仕事帰りついでの時間帯に面会させてもらいました。
先方は1名、若い営業マンに対応してもらいました。
いろいろ意地悪な質問をしましたが、とても落ち着いた口調でしっかり受け答えしてくれて、好印象を持ちました。
一通り会社のことやシノケンの新築アパートの特徴を聞いた後、1物件紹介してもらいました。
提案概要
東京都23区内の新築アパート用地の提案でした。
立地
しかも山手線のとあるターミナル駅（東京、品川、渋谷、新宿、池袋のどれか）からたった1駅進んだだけの、都心部のアパート用地です。
最寄駅からは徒歩10分程度。
立地は申し分なく、さすがにこの物件を見せられた時はうなりました。
表面利回り
表面利回りは6.1%くらいでした。
都内としては平均点で、山手線の大きな駅から1駅という点を踏まえると、利回りは高い方では？と感じました。
キャッシュフロー
固定資産税・都市計画税を引くと、キャッシュフローは60万円ちょっとくらいしか残らないシミュレーションでした。
しかも入居率100%での計算となっているため、空室期間が続くとすぐに赤字転落しそうなほど余裕のない計画に見えます。
こうなった要因は大きく２つあるかと思っていて、1つは借入金利が高めに設定されていること、もう1つはシノケンさんの物件管理費が高めであることです。
借入金利は属性が良ければもっと金利を抑えて借りれるでしょうから、改善の余地があるはずです。
もう一方の管理費が高い点の要因を分析したところ、退去時の原状回復費用を前払いしておくスキームになっていることが管理費を押し上げているようでした。
しかし原状回復費用のことを差し引いても、物件の管理費は家賃収入額との割合で高めに設定されている印象です。
ちょっとキャッシュフロー低くて辛いな～というのが私の印象です。
部屋の広さ
シノケンさんの提案で最も衝撃的だったのが、部屋の広さです。
わずか10㎡しかないというのです！
営業マンいわく、都心部は地価が高く、利回りをそれなりに確保するため、多くの物件が10㎡＋ロフトのタイプだそうです。
いや～、驚きました。
私が独身時代に住んだマンションで最も小さいサイズでも20㎡だったので、10㎡はその半分です。
こんな極小物件に需要あるのかな。
実は、シノケンハーモニーさんの本社にはショールームがあって、この10㎡部屋のモデルもあるということだったので、見せてもらうことにしました。
ショールーム見学
シノケンハーモニーさんの本社にあるショールームにて、10㎡の部屋を見せてもらいました。
(画像引用：シノケンHP https://www.shinoken.com/showroom/)
部屋の中はまさに上図のような感じで、小部屋＋ロフトのはしご＋ちょっと家具を置いたらいっぱいいっぱいな感じです。
写真下部分が切れているので分かりにくいのですが、この写真下部分のすぐ下あたりが壁になっていて、まさにこの程度の大きさです。
トイレと風呂は別々になっていましたが、風呂といってもシャワーのみで、風呂釜はありません。
こんな極小の部屋に需要があるのかシノケンの営業さんに聞いたところ、狭いからこそ安めの家賃設定ができるため人気があり、全物件で98%以上の入居率なんですよ、ということでした。
この物件に自分が住むとなると嫌だなというモヤモヤが残ったため、この物件は見送りとさせてもらいました。
シノケンさんの都内の物件の多くが極小物件ということだったので、今回検討している１棟目の新築アパート投資としては、シノケンさんの物件は違うかなと思いました。
以上、本日はここまで。
なかなか良い物件に会えず焦りも出てきそうですが、前のめりな気持ちを抑えつつ
わたしの不動産投資の先生：束田光陽さんが「1,000物件は見ないと本当に良い物件に出会えないんだよ」言っていたので、無理矢理にでも自分を励ましながら頑張って継続します！
それでは！
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