La oferta de Airbnb se dispara en Madrid (y un puñado de empresas se están forrando)

La conversación tuvo lugar el pasado sábado, en el barrio londinense de Stoke Newington, al noreste del Támesis. Un grupo de 30 jóvenes, cada uno de un rincón del mundo, celebra el cumpleaños de una compañera de trabajo. Todos trabajan en 'startups' de moda y hablan sobre sus próximos viajes.

- ¿Así que tú eres de Madrid? Fui en Easter (Semana Santa) y me encantó.

- Yo también fui un fin de semana hace unos meses. En verano volveré a ir y aprovecharé para ver Córdoba y Granada, que me han dicho que son ciudades muy bonitas.

- Andalucía es tan auténtica... es España de verdad, como Madrid. Barcelona está bien, tiene playa, pero es otra cosa, está llena de erasmus y turistas.

- Exacto. Madrid es genuino y más grande y barato que Barcelona. ¡Y tiene mucho respeto por los gays!

Minutos más tarde, una madrileña afincada en Londres apuntala el relato: "Desde el verano pasado, al menos seis de mis compañeros de trabajo han visitado Madrid, y todos conocían ya Barcelona. Tanto es así que tengo preparado un dosier que les envío cuando me piden consejo. Es obvio que Madrid está muy de moda, y todos regresan encantados", dice. Aunque esta conversación es solo una muestra, un botón que indica una tendencia, lo cierto es que estos jóvenes ejercen a menudo como 'early adopters' del turismo: tienen dinero, viven lejos de sus lugares de nacimiento y emplean los fines de semana en viajar. Y, como habrá supuesto por la generación a la que pertenecen, ninguno se plantea la posibilidad de alojarse en otro sitio que no sea un piso de Airbnb.

La oferta de pisos turísticos en Madrid ha crecido casi un 80% en los últimos dos años

Después de una década de dominio absoluto de la ciudad condal como objetivo turístico nacional, la masificación y la reacción de los barceloneses ante el turismo ha terminado de convencer a los extranjeros, especialmente europeos y norteamericanos, de reorientar sus trayectos unos kilómetros más al sur. No es solo una percepción, sino que los datos lo avalan.

Entre 2015 y el mes de abril de este año, los pisos disponibles en el más famoso portal de alquiler turístico han crecido un 71%. En Barcelona, durante el mismo periodo, el crecimiento ha sido del 47%, tal y como consta a partir de los datos de la plataforma analizados por El Confidencial. La ciudad catalana sigue siendo la reina absoluta en Airbnb, con más de 17.000 pisos, pero durante los dos últimos años Madrid crece más rápido y, en consecuencia, cada día está más cerca. Ahora mismo está a unos 5.000 pisos de distancia. Esto teniendo en cuenta que, por falta de datos más actualizados, hacemos el cálculo con cifras de abril y no de junio o julio, meses de temporada más alta en los que aumenta la oferta de pisos.

La tendencia de los datos obtenidos por este diario coincide con la de los —pocos y escasos— que ofrece la compañía. En su informe sobre el mercado español, presentado a comienzos de este año, destaca que en 2016 Madrid se convirtió en la ciudad española con mayor número de usuarios de Airbnb. Una tendencia que no deja indiferentes a quienes gestionan las viviendas, que han comenzado a oler el suculento pastel del alquiler turístico en la capital.

Un negocio como otro cualquiera

Si algo hemos aprendido en los últimos años es que lo que se dio en llamar economía colaborativa no es más que los mismos negocios pero en internet. El caso de Airbnb es paradigmático: lo que surgió como una idea para rentabilizar tu casa, mientras estás de viaje, o las habitaciones libres, ha mutado en un negocio clásico de alquiler de inmuebles. Hoy, no es raro ver a propietarios salir de su casa en fechas concretas, como la celebración del Orgullo Gay o Sanfermines, para hacer su propio agosto realquilando su casa a turistas. Esta actitud, aunque no es la idea con la que se creó Airbnb, al menos se da entre particulares. Los datos indican que, a medida que crece el sector, la oferta de pisos turísticos está siendo capitalizada por empresas 'ad hoc'.

Así, según una clasificación elaborada por la consultora especializada AirDNA, la mayor parte de los pisos más rentables en Madrid pertenece a empresas de alquiler. Destacan, en términos de ingresos, dos de ellas: Heima Homes y Apartamentos Temporales. Heima es una empresa regentada por dos socios, Rafael Belmonte y Miguel Revilla, que se ha especializado en el sector prémium. Tiene el honor de gestionar el apartamento que más ingresa de todo Madrid. Se trata de un inmueble de 250 metros cuadrados y seis habitaciones al lado del Teatro Real por el que la empresa factura en torno a 120.000 dólares al año. Este periódico informa a Belmonte de la feliz noticia: "Vaya, no lo sabíamos. Y eso que salió al mercado en marzo del año pasado, supongo que en este ejercicio, que lo haremos completo, superaremos esa cifra", explica. La noche más barata, en lo más profundo de la temporada baja, sale por 260 euros.

Belmonte y Revilla gestionan otros cinco pisos en la ciudad. Otro de ellos, en el céntrico barrio de La Latina, es undécimo en la clasificación con un ingreso estimado de más de 70.000 dólares al año. Y eso que solo aceptan clientes selectos: "No permitimos fiestas, por ejemplo, y advertimos que, de hacerlas, el cliente pierde la fianza. Nosotros invertimos mucho dinero en la decoración y los servicios porque estamos enfocados al cliente prémium. No solo es el piso: también dotamos a nuestros inquilinos de chófer, les hacemos reservas en los mejores restaurantes... y es raro que estemos vacíos algún fin de semana en todo el año", remata Belmonte, que abandonó su puesto dirigiendo casinos en favor de este nuevo negocio.

Dos empresas copan el 'top 50' de pisos con más ingresos en Madrid

"Madrid es una gran oportunidad, porque la ratio de camas por cada 1.000 habitantes es muy baja, hay mucho camino por hacer. Entiendo el problema que tiene Barcelona, que está saturada de turistas, pero ese no es el caso de esta ciudad, cuyo sector ha crecido bien regulado y tiene que absorber mucho más turismo que, además, es de calidad, a diferencia del de Barcelona", dice el empresario. Actualmente, Heima está buscando inversores para expandir su catálogo de pisos en Madrid.

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El gran competidor de Heima es Apartamentos Temporales, con sede en Pozuelo de Alarcón, que consigue colar cinco inmuebles entre los 50 más deseados de la ciudad. A diferencia de Heima, Apartamentos Temporales funciona a volumen: gestionan más de 100 pisos en la ciudad pero solo dos de ellos, sitos en la calle San Hermenegildo, le propician a la empresa cerca de 200.000 dólares anuales, pese a que su aspecto no impresione a nadie. La dirección de Apartamentos Temporales ha declinado hacer declaraciones para este periódico.

El caso de estas dos empresas es raro, en tanto que informan al inquilino de quién es el dueño del piso. La mayoría de empresas en Airbnb actúan a través de asalariados que se hacen pasar por propietarios por dos motivos: esconder la identidad del auténtico propietario y evitar así que su nombre se vea comprometido en cualquier hipotético problema.

Empresas detrás de particulares

María —no es su verdadero nombre— tiene 38 años, es rusa y trabaja como intermediaria de 'pisos Airbnb'. Llegó a España hace tres años de la mano de su expareja, también ruso, quien le consiguió el trabajo. Por su perfil en Airbnb, María parece ser una de las mayores propietarias de este país, pues gestiona cinco inmuebles en la costa levantina y casi un edificio entero en el centro de Madrid. Sin embargo, María no tiene a su nombre más que una motocicleta vieja. Aunque se presente como propietaria en Airbnb, los pisos pertenecen a tres empresas. Entre todas le pagan más de 5.000 euros al mes, lo que ha permitido a la rusa contratar a otras dos personas, una para limpiar y otra para echarle una mano con el papeleo.

Su trabajo no es ninguna tontería: “Me levanto a las ocho de la mañana y empiezo a responder dudas de los inquilinos. Después, aunque depende del día, empieza lo peor de la jornada. Tengo que ir a los pisos a comprobar que todo está bien, que no hay destrozos, y limpiarlos o coordinarme con la persona que los limpia. Muchas veces tenemos dos horas para arreglarlo todo antes de que lleguen los nuevos inquilinos, ¡imagínate las sudadas que nos pegamos! Después le entrego las llaves a los nuevos y les explico las normas y, mientras me marcho a la oficina —en realidad es su casa—, aprovecho para dejar un comentario positivo de los anteriores inquilinos”, relata María.

Las personas para las que trabajo prefieren que no se sepa su nombre, se dedican a otras cosas

La rusa empezó con dos apartamentos pareados en Benicarló, pero sus jefes se dieron cuenta de que en los comentarios la mencionaban a menudo, para bien, y le fueron ampliando la cartera. “¿Sabes qué es muy importante? Ir guapa. A la gente le gusta que me presente con mi traje de chaqueta y mi 1,80, es una sensación agradable que les da tranquilidad… En realidad quieren que todo sea como un hotel de lujo, solo que más barato”, sostiene.

Lo que nunca ha hecho María es reconocerle a un cliente que trabaja para terceros. “No, las personas para las que trabajo prefieren que no se sepa su nombre. No porque sea ilegal, sino porque se dedican a otras cosas y tienen esto como un negocio aparte. Al principio le hacían menos caso, pero ahora han visto que se hace dinero y están volcando todas sus posesiones en Airbnb. Temen que un cliente les deje una mala opinión y eso afecte a sus otros negocios, así que yo respondo a todos los efectos como propietaria… menos en el Registro de la Propiedad, ¡ya podrían darme una casa como compensación!”, dice la rusa.

Con datos de abril de 2017 en la mano, se puede afirmar que ya no queda ningún barrio libre de Airbnb en la ciudad de Madrid. Es más, en cualquier zona ha crecido la oferta en la plataforma; sacando el valor mediano de este crecimiento entre todos los barrios, se ve que la ciudad ha crecido un 89%, frente al 64% de Barcelona.

Los barrios del centro de la capital son los que más oferta —y demanda— acumulan. Embajadores, la última frontera de la batalla por la gentrificación del centro de la capital, es la zona del centro que más ha crecido en los dos años analizados y la que más pisos acumula, 1.850. Esto, cabe recordarlo, teniendo en cuenta solo los datos de Airbnb. Según estimaciones de un reciente y detallado informe comisionado por el ayuntamiento, esta plataforma aglutina el 65% de la oferta de alojamiento turístico en el centro de la capital.

No obstante, y como se puede comprobar en los gráficos inferiores, Madrid se encuentra en la segunda fase de expansión de pisos turísticos. Culminada la colonización del centro, son los barrios adyacentes los que empiezan a sumarse a la fiesta del turismo. Prosperidad (en el norte) o Delicias y Chopera (al sur) cuentan ya con más de 100 pisos a disposición de quienes quieran pasar unos días en la capital. Los barrios con una oferta que supera el centenar de alquileres han pasado de los 14 en 2015 a los 25 del mes de abril de este año. Otros barrios con escasa presencia de turistas, como Ciudad Universitaria (+240%), Berruguete (+219%) o Lucero (+226%), pueden ser los próximos en notar los efectos del tsunami de la turistificación que se ha llevado por delante Barcelona e Ibiza y camina con paso firme por Madrid, pese a que la ciudad está preparada para absorber muchos más visitantes.