Derecho económico

El Embargo Inmobiliario de la Ley No.189-11 sobre Desarrollo Hipotecario y Fideicomiso

El embargo inmobiliario es una vía ejecutoria mediante la cual un acreedor pone en manos de la justicia, los bienes inmuebles de su deudor, que constituyen la garantía de su crédito, para obtener su venta judicial. En nuestro ordenamiento jurídico existen diferentes regímenes que regulan este procedimiento, entre estos tenemos:

• El Embargo Inmobiliario de Derecho Común, regulado por el Código de Procedimiento Civil;

• El previsto por la Ley No.4453 de fecha 9 de mayo de 1956, aplicable al cobro de los servicios prestados por el Estado y sus instituciones, tales como los Ayuntamientos;

• El previsto en las disposiciones del Código Tributario, aplicable a los cobros de impuestos directos, a cargo de la Dirección General de Impuestos Internos 

• El encontrado en la Ley No.6186, sobre Fomento Agrícola, beneficiado en primer orden el Banco Agrícola de la República Dominicana, luego ampliado a las demás entidades de intermediación financiera, así como créditos sobre honorarios de abogados y en materia laboral para el cobro de las prestaciones en ocasión de contratos de trabajo; y

• El previsto por la Ley 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y Fideicomiso, cual será objeto de nuestro análisis.

Esta última ley es una normativa creada para el crecimiento y diversificación del mercado hipotecario, a través de la creación de figuras, instrumentos financieros y procedimientos judiciales que permitan tal desarrollo. Sin embargo, transcurridos 3 años de su promulgación, existen dudas y discusiones relativas a la identificación del tipo de acreedor o crédito que pude servirse de esta ejecución inmobiliaria especial. Conforme a la Ley No. 189-11, conjugado con las motivaciones contenidas en la Ley, sirven de base suficiente para afirmar que cualquier persona física o moral a quien se le haya consentido de manera expresa una garantía inmobiliaria, puede servirse de este procedimiento. Lo que nos lleva a preguntarnos: ¿por qué una entidad de intermediación financiera utilizaría esta ley si se beneficia de la número 6186?, o ¿por qué una persona física o moral que no participa en el sector financiero formal podría arriesgarse a su utilización? 

Este embargo prevé plazos abreviados, obteniendo una sentencia de adjudicación en menor tiempo. Notificado el mandamiento de pago, los pagos parciales que realice el deudor no suspenderán la ejecución. El régimen de incidentes se unifica y aumenta su rigurosidad procesal, facilitando así su defensa y la dilación del procedimiento . La Sentencia de Adjudicación no es susceptible de acción en nulidad, tampoco de recurso de apelación; dejando como única vía el recurso de casación; el cual no es suspensivo y se requiere una sentencia que ordene la suspensión de la misma 

De las anteriores precisiones queda claro que este último procedimiento es sumamente útil para el rápido y efectivo cobro del crédito perseguido, sin embargo, en la práctica, su desconocimiento no ha permitido derivar en favor de los acreedores los beneficiarnos del mismo. Entendemos importante meditar al respecto y sobre la realidad de que, a nuestro juicio, a través de una oportuna y adecuada asesoría, y el debido conocimiento y manejo del procedimiento relativo a este tipo de ejecución, pudiéramos alcanzar la ejecución expedita que requiere el desarrollo del mercado hipotecario.

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Pellerano & Herrera