Quali sono le attività urgenti che l'amministratore cessato dal proprio incarico deve eseguire perché obbligato dalla legge e quindi per evitare d'incappare in responsabilità verso la compagine?
La domanda è chiara, ma, ahinoi, la nebulosità della norma non aiuta a dare una risposta univoca; non tanto rispetto all'attività da eseguire quanto rispetto al momento della cessazione dell'incarico.
Partiamo dal dato normativo, ovverossia dall'art. 1129, ottavo comma, c.c. che recita:
Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Quando deve considerarsi cessato l'incarico?
Tenendo conto che quello tra amministratore e condominio è un rapporto di mandato a tempo determinato (un anno), se ne dovrebbe dedurre che la cessazione dell'incarico dovrebbe avvenire alla fine di questo periodo.
La prassi e la giurisprudenza, tuttavia, ci dicono che al termine dell'anno di mandato l'amministratore, praticamente sempre, convoca l'assemblea per la sua riconferma o sostituzione e mai si prepara a consegnare la documentazione. In questo contesto non aggiungiamo ulteriore confusione con la vexata quaestio relativa al rinnovo automatico al termine del primo anno di mandato.
Stando così le cose, probabilmente, la norma riguardante gli obblighi dell'amministratore cessato dall'incarico dev'essere letta guardando all'ipotesi di revoca e di conseguenza agli adempimenti che sono tenuti nel periodo intercorrente tra la suddetta revoca e la nomina del nuovo amministratore o comunque il passaggio di consegne.
In questo contesto è bene ricordare che alla revoca non seguita da nuova nomina va ricollegato il così detto istituto della prorogatio imperii, il quale, salvo diversa indicazione assembleare (es. revoca con disposizione di immediata consegna dei documenti ad un amministratore) non spoglia l'amministratore revocato della rappresentanza fino alla sostituzione.
Diverso il caso della revoca con contestuale nuova nomina (accettata): in questo caso l'amministratore cessato non ha più alcuna rappresentanza, ma solamente obblighi di fare connessi all'incarico cessato.
E quindi arriviamo alla questione del concetto di attività urgente: che cosa deve intendersi per atto urgente?
Rispetto a questa nozione, lo stesso ottavo comma specifica che è urgente l'attività finalizzata ad evitare pregiudizi agli interessi comuni.
Può essere considerato urgente, allora, il pagamento delle utenze, finalizzato ad evitare stati di mora e quindi pregiudizi fattuali (sospensione utenze) ed economici (procedure di recupero del dovuto); ancora può dirsi urgente la convocazione di un'assemblea finalizzata a decidere su una mediazione o una lite, qualora il passaggio di consegne non consenta la convocazione al futuro amministratore.
In buona sostanza l'urgenza dev'essere valutata di volta in volta avendo come metro di valutazione l'interesse comune ed il pericolo di pregiudizio che potrebbe derivare dal procrastinarsi di determinate attività.
Come specifica la norma, per quest'attività non è dovuto nessun compenso ulteriore rispetto a quelli concordati.
Durata dell'incarico di amministratore, alcune precisazioni
