Paradoxe Entwicklung: In beliebten Kiezen sind die Mieten so stark gestiegen, dass sie keiner mehr bezahlen will. Also sinken sie wieder. Die Menschen weichen an den Rand des Kiezes aus.

In einigen Bereichen der Berliner Innenstadt sind die Wohnungsmieten inzwischen so teuer geworden, dass sich keine Mieter mehr finden. Zum ersten Mal seit Jahren verzeichnen Analysten ausgerechnet in den gefragtesten Quartieren Mietrückgänge von bis zu zehn Prozent. Das geht aus dem Wohnmarktreport Berlin hervor, den der Immobiliendienstleister CBRE und die Berlin Hyp vorgestellt haben.

Der Wohnmarktreport basiert auf mehr als 100.000 erfassten Angeboten an Miet- und Eigentumswohnungen sowie Mehrfamilienhäusern in den ersten drei Quartalen 2014. Demnach sind die Mieten in Berlin 2014 um 6,6 Prozent gestiegen – fast genauso stark wie im Vorjahr 2013 (+ 6,9 Prozent). Durchschnittlich wurden Wohnungen in Berlin für 8,55 Euro pro Quadratmeter pro Monat (Kaltmiete) angeboten. Die Preisentwicklung in den zwölf Bezirken differierte jedoch stark.

Ganz besonders fällt dies im Bezirk Mitte auf, in dem die mittlere Angebotsmiete mit nunmehr zehn Euro pro Quadratmeter pro Monat wie auch in den Vorjahren stadtweit mit am stärksten angestiegen ist. Die Preise für Luxuswohnungen im Bezirk dagegen stagnierten.

In einigen Quartieren der Stadt sind die Angebotsmieten sogar gesunken. Hierzu zählen insbesondere attraktive und bereits hochpreisige Lagen im Altbezirk Mitte, in Charlottenburg-Wilmersdorf, Schöneberg, Kreuzberg und Prenzlauer Berg. „In diesen Bezirken sind die Preise besonders in einigen Quartieren in den vorherigen Jahren überdurchschnittlich stark angestiegen“, sagte Henrik Baumunk, Geschäftsführer von CBRE. „Hier scheint die Zahlungsbereitschaft der Nachfrager an ihre Grenzen zu stoßen und preisgünstigere Nachbarviertel rücken bei der Wohnungssuche in den Vordergrund.“

„Dieses Phänomen beobachten wir auch in anderen Bereichen der Berliner Innenstadt“, Baumunk. In vielen Gebieten Berlins mit bereits sehr hohen Angebotsmieten sei der Mietanstieg an seine Grenzen gekommen. Die dort ansässigen Haushalte müssten bei einem Umzug im Quartier im Durchschnitt oftmals mehr als 30 Prozent ihrer Kaufkraft für die Warmmiete aufbringen. Mietsuchende würden deshalb verstärkt in weniger teure Nachbarquartiere ausweichen. „Immer mehr Vermieter mussten bereits die Preise senken“, so Baumunk.

So verringerte sich laut Wohnmarktreport etwa am Savignyplatz in Charlottenburg die durchschnittliche Angebotsmiete im Vergleich zum Vorjahr um 4,3 Prozent auf 11,01 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Auch am Kollwitzplatz in Prenzlauer Berg (-2,2 Prozent auf 11,66 Euro/m²), im Kreuzberger Graefekiez (-4,5 auf 10,50 Euro m²) oder am Bayerischen Platz in Schöneberg (-5,7 Prozent auf 9,04 Euro/m²) mussten die Vermieter mit den Preisen runter gehen. Offenbar zu hoch angesetzt waren auch Mietpreise rund um den Stadtpark in Lichtenberg. Dort verlangten die Vermieter sogar zehn Prozent weniger Miete als noch im Jahr 2013 (2014: 8,29 Euro/m²).

2725 Euro pro Quadratmeter im Stadtgebiet

In vielen innerstädtischen Altbauquartieren ist dagegen der Trend zur Mietsteigerung ungebrochen hoch. Dies betrifft vor allem Ausweichstandorte zu besonders gefragten Gebieten und als Sonderphänomen auch den bereits teuren Osten Kreuzbergs. „Hier ist die Haushaltskaufkraft zwar häufig gering“, sagte Baumunk. „Doch Zuzüglern, die mit mäßigem Einkommen hinzukommen, ist insbesondere die Lage sehr viel wert, und sie sind oftmals bereit, dafür eher kleine Wohnungsgrößen in Kauf zu nehmen, so dass sich die Gesamtbelastung etwas relativiert.“

Um den hohen Mietpreisen auszuweichen, schauen sich Wohnungssuchende mittlerweile bevorzugt in den direkt angrenzenden Wohnlagen um. In der Folge steigen in diesen nun stark nachgefragten Gegenden die Mieten ebenfalls stark. Laut Studie treffe dies besonders auf Gegenden im Norden Moabits, in Wedding und in Lichtenberg, aber auch auf Stadtrandbezirke wie Spandau und Marzahn-Hellersdorf zu, wo der prozentuale Mietanstieg überdurchschnittlich hoch ist. Den höchsten Mietzuwachs verzeichnete im Jahr 2014 demnach Lichtenberg mit 12,2 Prozent auf durchschnittlich 7,98 Euro. „Dieser Bezirk wird von Wohnungssuchenden zunehmend als Ausweichstandort genutzt, weil ihnen das Angebot innerhalb des S-Bahn-Rings zu knapp und zu teuer ist“, ergänzte der CBRE-Experte für Wohnungsbewertungen, Michael Schlatterer.

Teure Lagen

Auf dem Markt für Eigentumswohnungen sind die Kaufpreise im Jahr 2014 erneut stärker gestiegen als die Mietpreise. Der mittlere Angebotspreis für Wohnungen ist im Schnitt um rund zehn Prozent auf 2725 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Wie dynamisch der Preisanstieg ist, zeigt sich im Langzeitvergleich: „Vor fünf Jahren wurden im Durchschnitt 1600 Euro verlangt“, so Schlatterer. Die höchsten Preise für Eigentumswohnungen werden nach Angaben der Studie in den zentralen Bezirken Mitte (3.646 Euro/m²), Friedrichshain-Kreuzberg (3.269 Euro/m²) und Charlottenburg-Wilmersdorf (3.129 Euro/m²) aufgerufen. Gleichzeitig zeichnen sich auch Bezirke wie Neukölln und Treptow-Köpenick durch ihre starken Preisanstiege aus. Angesichts der in den vergangenen Jahren stark gestiegenen Mietpreise und des niedrigen Zinsniveaus denken immer mehr Berliner über den Erwerb einer Wohnung nach. Doch Vorsicht ist angebracht, so die Experten. „Während die Mietpreise etwa im Kreuzberger Graefekiez oder rund um den Ludwigkirchplatz in Wilmersdorf oder am Bayerischen Platz in Schöneberg schon wieder sinken, steigen die Kaufpreise dort weiter um zehn bis 15 Prozent.“

Das teuerste Zehntel der Wohnungen konzentriert sich in der historischen Mitte. Dort kostete eine Wohnung durchschnittlich 6184 Euro pro Quadratmeter. „Eine Preisblase ist zwar noch nicht in Sicht, doch sind in einzelnen Lagen der Innenstadt Preisübertreibungen sichtbar“, warnte Gero Bergmann, Vorstandsmitglied der Berlin Hyp.